韦成汉

 

不能无视的是，凤岭北地产价值重估已经得到市场的认可。在这一方面，资本巨头开始涌入，在弹丸之地的凤岭北片区，开始新一轮的资本逐利。积极意义而言，素质更高的房地产产品将大量入市，对市民抑或置业者未尝不是好事。

依托大南宁版图，外东环概念的实施，凤岭北价值逐渐突显独特的地理人文价值。这一片区，地块、植被、环境素质极高。但是在早期的房地产开发中，这一原始本质却并未充分挖掘。在很长一段时期内，凤岭北往往是低价、廉价的代名词。

至从中铁、荣和在弹丸之地的凤岭北把大片土地彀入囊中之后，这一低端标签将得到实质性改观。

据《南国城报.居周刊》最新消息，两年前出走荣和的周鹰已经重新在荣和履职，职务未变。据居周刊报道，周鹰之前出走荣和是前往广州珠江地产，主要负责珠江地产在深圳关外龙华的项目。经原世联同事介绍，珠江地产在龙华开发的旭景佳园销售进度滞缓，价格在片区同类产品当中属于中下水平。该盘并未聘请代理机构，而是自售。据该原世联同事称，该盘的销售代表及策划类人员流动频繁。

按照深圳房地产市场特点及操盘规律，以周鹰的以往案列，其似乎更适合处在初级发展阶段的南宁，而不是高度竞争、高度成熟、高度资源集中的深圳。因为，南宁房地产市场的目前阶段，更适合周鹰的发展及操作空间。

荣和在周鹰出走之后，虽然推出两大系列楼盘。但是，在市场上并未叫好又叫座。在这两年当中，荣和被外来的盛天、保利、嘉和步步为营的策略压得喘不过气。在一级市场中，荣和极为低调与沉寂，或许这并非荣和本意。在这两年中，南宁楼市贴荡起伏，荣和给予外界看来似乎少了以往的雄心壮志与果敢，面对各类外埠开发商赚得盆钵皆满，荣和的策略是不是也该调整了呢？

2008年1月9日中铁以5.85个亿从永凯手中摘走凤岭北第0420071号地块。这个地块因流拍，也因是“凤岭地王”而令市场尤为关注。当时曾有媒体接二连三对此进行高密度报道，《南国早报》曾担忧“地王”再次拍卖可能预示更高的风险。但是《南国早报》却便便低估了中铁的实力，以永凯的视野判断中铁，多有失偏颇。

将资本玩于股掌之间的中铁，雄心勃勃或者说是野心勃勃地开始在南宁攻城略地。据已经面世的相关资料中称，中铁对该地块取的案名为“中铁·山语城”。案名将延续中铁在国内其它城市开发的项目保持一致。

据代理“中铁·山语城”的宝创地产称，该项目将定位为“为中高端客户群提供高品质的产品”，因此产品的序列将呈现多层洋房、TOWNHOUSE（联排别墅）、独栋别墅及高层住宅。是一个高尚的综合社区。

目前，荣和及中铁已经进行市场推广。荣和在凤岭北的项目案名为“荣和大地”，荣和称，该项目将以澳洲风情为主线，由29栋楼栋组成，均为小高层产品。“荣和大地”将打造为精致社区。目前，办理VIP人数已近达到1000人，与先期入市的500套房源形成2：1的概率。对此，荣和保持乐观态度。显而易见，至从周鹰重新履职荣和后。荣和又开始回归早期的自信与果敢。

从目前消息渠道中披露，显然，中铁与荣和在项目定位上有显著区别。但是，即使两大项目在定位上差异化明显。问题在于，两大项目地理位置接近。在资源方面，共享程度高。在该片区，客户同质化依然严重，重叠的客户需求层次明显。那么，在营销整合中如何避免肉搏战可能将是两大项目的急迫课题。

凤岭北之所以令人期待，主要的因素是市场都想了解在南宁城市扩张版图中凸显的优越位置能否带来收益的最大化。也就是说，能否实现标的物的价值极致。而中铁、荣和正是在这个时候入市，不难想象，市场的关注度自然推高了。

可以预见，在中铁及荣和后续的营销中，将呈现多角度、多思维的操作方式。以操盘出奇制胜著称的宝创地产势必与果敢、敢于挑战营销底线的周鹰产生激烈火花。从另一层面上看，南宁市民、置业者将更多的感受到南宁城市的进步与发展。因为，一个房地产项目的操作美誉度及成熟度，可以独显文化、思维、空间、娱乐的提升。你可以不买房，但是你可以感受到怡情的环境、舒适的感触。

凤岭北市政建设已近加快，经南宁市发改委核准，凤岭片区的几大市政道路开始动工，届时在更加完善的交通立体下，片区的房地产市场市场将更加激烈。而中铁与荣和这两位“带头大哥”的暗战其实已近开始。

南宁，是讨论“购房最佳时机”的时候了

韦成汉文 2009-02-12

金融危机以来，受困经济下行困扰，中国房地产业一路下滑，交易价格、交易量齐头萎缩。然而在很大程度上，受制于高房价困扰的自住购房者并未对市场感到满意，基于投资客户的暴戾投机导致的市场房价高位运行正是导致购房者厌恶市场的根源。当然作为地产商，也有社会公德缺失的部分，但是这并不是房地产市场近期畸形的原因。

在南宁，作为支柱产业的房地产业承载诸多城市的光荣与梦想。毋庸置疑，假设南宁没有房地产业的支撑，把南宁放到国内城市间对比，估计也就是低级别的城市。显然，相当多的人有意无意间忽略了房地产业给城市或者个人带来的真切体验。在城市辉煌的图景当中，房地产业付出的辛劳与最终的结果恰然相反。当人们发现立足城市的成本难以承受，对城市认同感明显降低时，认为高位房价首为其恶，因为是高价位剥夺了其在城市中唯一的企望之所。很显然，由于高房价对购房者的中伤，社会对房地产业认同感偏低也不足为怪了。那么通过价格调整就能扭转此类局面吗？

不难发现，通过价格的回调，交易量虽然有所提升。但是，市场并未买账，因为购房者觉得房价依然在降，手中有粮心中不慌，此类持币待购的心理尤其普遍。那么很多人关心，我该在什么时候买房比较合适？价格不会再跌，我的房产资产价格不会缩水？前段时间本人大致观察了一下，媒体对所谓的“抄底”非常感兴趣，何为底？何为抄？定义不够明确，存在诸多自我矛盾之处。

经过多年地产从业经验，判断购房有利的时机因素是：一，挑选房子有充足的时间，而不是人山人海的选房现场，假设购房者选房后还不知自己买的房子位置在哪，这不是很有趣？（似乎在旺市时客户大多如此）；二，房子的资产价格处于历史低位；三，你有能力支付你所购买房子的资金成本，并且这个资金成本相对实惠。说白了，就是首付款门槛低了、银行按揭有优惠。以目前南宁来看，当前的水平应该回到了2004年。无疑，购房者唯一担心的无非集中在“南宁的房价是否已至底部”，今年还会不会有降价的空间？

根据宝创地产数据库平台最新数据监测，南宁城区房价已经接近底部。那么依据的指标是什么呢？我认为房价是否接近底部，检验的标准无疑是成交量在这个价位能否有所回升，房价的下行与成本的下行与否有密切关联。现在看来，预测全南宁市范围内房价不进一步下行似乎还早，但部分城区已经显示房价接近底部，显然，房价的底部临近当然是保持市场稳定的重要因素。

我认为，近期南宁地方出台的地产政策一旦付诸实施，在3月份左右，南宁的房价可完成探底的动作。因此在这期间，可以看到仍然有楼盘在降价调整，尤其是高价位运行楼盘借政府减税措施，降价一步到位。可以预测，如果在此轮降价潮中，高价位楼盘不做价格调整，很显然，最终的苦果要由自己买单。因为南宁地方政策已经发出非常明显的信号“鼓励降价出货”，如果错误的认为南宁地方政府在保“高房价”，我看09年3月之后，楼盘命运堪忧。

南宁楼市机遇往往是多重因素的叠加，目前南宁楼市均价整体性回落10%—25%，通过新政税费下调3%；再加上供楼利息降低，当前南宁房价实质上已经下降了30%多了。如果此时成交量有所回升，就是买入的最佳。据一线售楼处数据综合收集，目前电话进线量及上门量普遍回升，成交量较上月有明显上升，并且3房及顶层复式成交可观。可以预计，南宁楼市的大幕即将上演。

 

南宁楼市一季度的市场问题
韦成汉/文 2009-02-03

牛年春节已过，大多数楼盘开始进入新的盘整。春节前近乎“疯狂”的营销在目前的楼市销声匿迹，影踪全无。但有一点可以体现，当前南宁楼市进入休整期。一方面开发商需要对09年工作进行部署，包括对销售速度及价格上的计划。另一方面，购房者经历一轮营销视觉疲劳后，需要重新审视市场。当然，对于价格上的走向仍然是目前市场最为关注的核心，对此市场需要寻求解决的核心问题也在于此。那么面对大环境的不利因素，南宁楼市一季度市场走向如何，在此不妨拿来与大家探讨一下。

根据宝创地产数据平台提供数据显示，09年1月南宁楼市除仙葫、新城均价分别下调-2.88%、-0.87%外，南宁其它城区价格均保持平稳态势。另据南宁房产局相关人士透露，1月份虽然面临中国传统节日春节假期的影响，楼市在销售面积上有所萎缩，但是在局部城区房价略有所回升，只是回升的幅度相当的低。那么这能否意味着南宁楼市信心回归了吗？根据节后实地走访相关楼盘，据现场信息反馈上看，咨询者有增多的迹象，但是实际购买的客户仍然较为谨慎。从实际成交面积区间上看，多数集中80㎡左右两房，110-125㎡区间三房需求量不高，这可以说明一个问题，目前在淡季的市道中，支撑南宁楼市向前走的多为自住客户。

目前，相当多的人士认为“南宁楼市将陷入3000价格时代”。不能否认，初衷非常良好，但是在大的格局下，南宁房价回归到3000时代非常荒诞。一方面，人工成本逐年增长，目前裁员、减薪的原有方式与当前形势不合时宜，人工费用的支出并没有下降的空间。在原材料上，大宗商品价格已经有所回落，因此可以体现在房价的适当回调上，具体已经体现在节前的让利措施上。另一层面，南宁的民间资本依然得到积累，虽然面临世界金融危机的影响压力，但是从官方的信息披露上看，08年南宁市民可支配为1.5万人民币，高于去年。

为什么要提到这两点，成本与经济收入决定了商品价格。很显然，经历一轮价格回调后的南宁市场，需要一个相对平稳的局面，这基于市场的需求与价格调节。前不久，南宁市房产管理局披露，南宁房地产市场还有接近600万㎡的存量有待消化。很显然这个数据是惊人的，那么这信息透出了某种信息。本人认为，在当前中国楼市趋势不明朗状态下，南宁地方政府鼓励房地产企业低价走量。在09年初期，南宁地方政府对房地产开发企业已经出台减税措施，无疑希望南宁的房价回调空间再有所下降，从而促进销售量的提升。

那么在多重因素压力下，南宁楼市的一季度市场究竟是如何表现的呢？不妨预设一下，
一：按往年常规，一季度处在市场的淡季期。但是，这期间往往出现市场出乎不意的举动。在销售压力的挑战下，尤其竞争激烈的区域，某些楼盘必然采取措施促进销售，但是企望房价大幅下调不符合逻辑。当然，排除早些年低价拿地的项目除外。
二：3月接近五一，将是市场博弈双方的试探关键月份。可以预见，单品楼盘的旺销售不足为怪。但是全局激战的局面并未扩散。
三：存量的消化问题，目前南宁楼市出现愈来愈多的现房销售项目，除了价格没有及时整到位项目之外，在售的现房项目销售情势良好，足可说明，市场需求依然存在。关键是房价的节点是否能够与市场需求相吻合。可见，南宁地方政府的信息披露可谓用心良苦。
四：纵观一季度南宁房地产市场，一条清晰的线索是“以价格试探市场、以销售回归市场、以需求扩展市场”。

借用国家温家宝总理的话“信心比黄金更重要”，可喜的是南宁依托北部湾经济区，信心来得比什么都要稳固。

 

南宁楼市信心依然存在
韦成汉文2009-01-16

近段时间比较忙，走项目，了解市场的一些情况。在南宁走访一轮后得出了一个认识，南宁楼市并非糟糕到无以附加地步。很显然，市场中的某些信息在严重的误导置业者购房行为。08年岁末南宁楼市上演了一场价格大战，营销力度前所未见。在多彩的营销手段下，置业者反而有些迷茫，很显然，房价下行的通道正得到弥漫，持币待购抑或观望成为了市场需方的共识。必须承认，市场面临的销售压力极为严峻。值得一提的是，虽然面临国内房地产大势下行的压力，但在这一轮价格下行通道中，南宁楼市并非一触溃，在一定程度上仍然保持一定的交易量。

在08年早些时候，国内经济学泰斗茅于轼先生在走完东盟商务区一圈后对南宁楼市下了一个定论“南宁房地产存在泡沫”。是的，一个城市如果把经济命脉系于单一产业，后果是极为不乐观的。但是，如果一个城市没有形成支柱型产业后果更为可怕。城市需要发展，需要财政反哺大众。显而易见，在南宁尤其需要强势型产业推动经济的发展。恕我愚见，在南宁工业体系并未形成拳头产业之前，房地产业无疑必须要承担起推动经济发展的引擎。一是，南宁城市扩容，人口增长需要一居之所；二是南宁原有居民对现有居住条件改善的愿望强烈；三是南宁作为省会城市，吸纳人流、物流形成辐射带来的新兴居民需要一席之地。因此在多重需求因素的影响下，置业南宁成为推动房地产市场发展的动力。

总结经验，汲取以往楼市操盘案例。必须承认，南宁房价在一定程度上存在虚高成份，因此挤掉水份，市场自我调节房价成为首要问题。“降价”并不意味南宁楼市趋势开始掉头，房价体系崩塌。当前，市场唱空依然成为主流。不能否认，置业者期盼房价一路下跌的初衷是可以理解的。但是当房价一路滑行到接近成本底线的时候，这或许并不是有效解决置业门槛的问题，而是一个巨大的黑洞。不难发现，少数开发商在激昂的土地竞拍中高价拿地后，如果一味采取底价上市冲量，那么背后的动机得多费一番思量了。

目前，大多数机构已经对南宁楼市09年趋势做了预测，在此不再复述。但有一点可以肯定，南宁房价在本年止跌回稳。很明显，目前价格信息释放的力度已经明显减弱，虽然并不能回归到07年的整体水平，但是毋庸置疑的是，南宁房价再掉是不现实的了。一是外部环境已经得到扭转，金融政策的放宽；二是广西地方政府已经着力展开扶持房地产力度，一个明显的信号是把增值税调整为5%，明显降低，如此一来在源头上可以确保市场的稳定。三是，南宁市场交易量得到好转，在近期探访的几个楼盘中，东盟商务区的耀凯1号、盛天茗城、东盟财经中心走量较为明显。不外乎价格体系的合理及地段、前景的优良，不难看出对于优质的产品，市场依然是买账的。

北部湾经济区进入关键的一年，在这一年里将有近2000亿元的资金注入。作为经济区首善之城，南宁必然不落人后，相信在一系列的重点工业项目运作后，经济因素拉动房地产是水到渠成的事情。置业房地产的信心不外乎归集于这点，不难发现，这一进程已然到来。

 

2008，裂变的格局

韦成汉文2008-12-19

08年春节前的天气变得异常残酷，美国大片《后天》的极端天气正在中国的南方成为现实。直接导致珠三角地区外来民工的严重滞留，北上交通全部陷入瘫痪。今年春节回家团聚变得异常艰难，令人称奇的是滞留北上高速公路的汽车周围出现了离奇的食品价格，5元的鸡蛋，10元的一瓶水，50元的方便面，对此暴利价格中国物价监管机构却无能为力。在天灾面前，人祸更为可怕。沿线政府应急系统低效率的运转，使早已焦灼不安、心脾憔悴的人民加剧了惶恐。危难时刻，中央政府及时采取强力措施疏解了困境。灾后，强力的应急问责制推出。剧烈天灾似乎在传递不可莫名的言状，中国08开局之困，截然到来。

一路走高的猪肉价格令人民日常餐饮常态开始发生剧变，然而猪肉前端的饲养农民却并未因此尝到零售终端高额价格落差带来的甜头。对此所有的利益链都声称，没有获取任何利益，那么到底是谁在导演这一疯狂的举动？美国的次贷危机开始剧烈破灭，动荡局势一触即发。但是华尔街投行家们却在鼓吹世界第三国家的兴起必然使美利坚合众国最终摆脱困境。人民币连续升值开始走向美国政客们的预想通道，令人民不解的是中国国内却在通货膨胀，人民币贬值。与之相对应的是出口企业的日子开始变得异常艰难，企业出走开始愈演愈烈，但是这正符合该地区的产业转移政策。自由市场经济完成了行政命令想做而做不到的事情，在没有任何征兆预示下，变化莫测的自由市场让政府忙于应付小企业倒闭带来的社会动荡。

在投行家们的操控下，石油期货价格诡异地快速飙升，在7月份达到世界石油历史上的顶点147.63美元。富有戏曲性的是，等待中国大量买入囤积后。石油期货价格开始猛烈下跌，显然易见，再用经济规律描述石油期货价格下跌已经显得幼稚，唯一可以解释的是背后有巨大的阴谋。也许美国作家威廉.恩道尔著作的《石油战争》可以解释其中的奥妙。不幸的是，中国在此轮石油博弈中对此付出的学费代价过于高昂。可以理解为什么7月石油期货价格剧烈暴跌后，在中国国内饱受民间诟病的成品油价格丝毫未动的根本原因在此。显而易见中国燃油税未能彻底地与国际接轨，除了部门利益外，最主要的原因正是纠结于此。

香港被西方世界誉为高度的自由之都，永不落幕的自由港，即使97年回归中国大陆后，香港仍然得以保存原有的生活方式与习惯。不能否认弹丸之地的香港确实有其过人之处，世界的金融中心、高度的商业化社会，繁荣的饮食文化，另外还有声色犬马的娱乐。爆冷的“冠希门”成为08年度超乎寻常的热度娱乐事件，从事件开始时当事人的抵赖到默认，再到道歉，可以看出所谓的“圈”的人性阴暗面以及商业化社会的丑恶。在高度的繁荣背面，人性的扭曲与堕落，社会的浮华与暴戾赤裸裸的呈现。一个高度与西方社会接轨的社会，一直是中国大陆学习的楷模，难道这就是未来中国所追求的？

6月的中国如此悲戚，汶川地震突如其来的巨大天灾使整个中国陷入哀愁，改革开放30年间凝聚力从未如此紧密。民间与政府通力合作，形成另一话题探讨，“民间慈善机构或可得到政府的认可”。面对惨痛天灾，仍然可以看到某些非常不合时宜的论调，诸如王石的“天灾常态论”与“10元论”，导致其本人及万科的诚信危机与道德危机。在另一面，中国的房地产市场不容乐观。民众被往年高房价带来的伤害心存戒备与存疑，漠视了地产崩盘可能会引发的恶性循环。多米诺牌的倒下，后续的牌将面临泰山压顶的轰然倒塌，这不是一个双赢的结局。

生活仍将继续，彰显中华民族崛起的标志性时刻已然到来。世界级的“奥运会”在北京隆重上演，绚丽的开幕式及震撼的体育场馆，在告知世界，北京将开始步入成年。北京是好客的，“北京欢迎你”在中国普为传唱。北京的天是蓝蓝的天，北京的空气质量显著改善，这得益于中国政府强力的行政命令。高耗能企业外迁、交通进行管制，对北京作出的不懈努力西方社会却固执的进行非议。比如“人权”、应景式的蓝天白云、交通管制等。矛盾的诋毁与赞许始终伴随其左右，面对中国的进步与繁荣，西方社会对此显然没有做好充足的准备。当然，认可中国的辉煌成就，并不是否认中国国内存在积重问题的存在。

一个女孩的死直接导致贵州瓮安事件的发生。未曾想到，当年为推翻暴政的政党今天却被自己的人民暴力对待。悲痛、惨烈、痛心、挥之不去的阴霾笼罩在中国上空，瓮安事件原本可以消灭在萌芽状态，可惜的是中国基层地方政府粗暴的工作方式，漠视人民正确的呼声，诡异的压制及应急系统的瘫痪导致事件的愈演愈烈，最终爆发为可怕的令世界震惊的事件。随后不久，云南也爆发类似事件，表明中国基层地方政权已经到必须改革的时候了。

西藏反动分子一手策划的骚乱，无疑助长流亡国外的达赖嚣张气焰。西方媒体丑恶的嘴脸在此表露无疑，美国的CNN、德国的德国之声、英国的《金融时报》，一系列的严重歪曲事实的报道罗列中国中央政府对西藏地区人权压制。然而西方媒体们似乎却很难发现，西藏铁路的开通及西藏解放已来的社会巨大变革，或是人为的有意忽视，究其原因，鬼才知道！中国人民认为，对西藏藏独问题中央政府应当采取高压态势，避免绥靖政策，以维护祖国领土的完整与高度统一。

三鹿奶粉结石婴儿事件暴露中国食品监管的漏洞，在地方政府的刻意保护下，三鹿奶粉低劣的成品得以在中国境内流通，并被惯予“国家免检”标志。在多重利益胶合下，儿童的生命被人为的吞噬，父母的眼泪并未能换回自己宝宝的生命。商业的罪恶暴露无疑，即使原作俑者可能被判监入狱，但是对于人民而言，诚信危机并未能消除。虽然蒙牛大鳄牛老板大声疾呼并夹带少许眼泪，但是牛奶乳液困局仍待重建信誉。

中国政坛明星官员薄熙来主政重庆，无疑中央对此寄予厚望。西部重镇重庆需要二次发展，但是薄熙来主政面临的第一课却非常严峻 ---“的士摆运”。西部山城重庆的市民一早醒来上班却并未发现任何一部的士车，所属几大公司的的士车罕见的统一街头绝迹。“重庆的士摆运”成为第二天中国媒体的头版头条，最终以的士公司降低份钱告终。但是在中国内地的其它地区的士司机们似乎正在酝酿类似重庆的事件或许只是有类似的想法而并未能付之行动。

美国金融危局终于浮出水面，弥漫在华尔街的只有颓丧的情绪与对前景的担忧。精英们在抱怨贪婪的公司高管们盲目的机构投资与风险投资，高管们又在抱怨第三世界的合作存在芥蒂。但是唯独没有抱怨的是在推高大宗商品价格上涨后获得巨大利益的自己。美国政府对金融困局采取了类似中国政府的强力介入政策，注入了资金，以便能使美国的金融帝国大厦不至于轰然倒塌。随之世界开始陷入低迷的经济状态，西方社会呼吁作为第三世界领袖的中国应当采取更加符合西方利益的经济政策，以便减轻西方社会的困境压力。

08一系列的事件似乎警示中国，硬币的两面如何保持均衡成为摆在中国政府案头的头等大事。乐观的看到，中国在学会如何对应危机并已采取相对应的措施。雪灾后的应急系统完善，地震后的重建，奥运后的负责任的大国形象，全国范围内的士份钱的清理，房地产调整与松绑、应对金融危机的经济刺激，燃油税的出台与成品油价格机制的调整。或许政策仍未达到人民的期待，但是这已经是一个很好的开头。

 

 

近期中央政府频频出拳，对房地产行业采取金融、行政手段缓解地产销售终端压力。急于求解困境的地产人士似乎开始看到曙光，试图找出可以纾困地产的路径。但是，新政出台并非意味政府着手扶植地产，对后市形势过早的乐观预估并非理性行为。从金融机构对政府政策解读出不同的版本可窥见其中的利害关系，在特殊时期以人为意志力为初衷的构思并非良剂。

南宁面临下行的房价通道压力，主要因素是成交量远未达到预期的目标。各城区的房价仍然没有能够保持一定水平度的平稳，某些急于缓解资金困境的项目依然大打价格战。但是市场的反馈不是那么乐观，低价销售并非成交的“万金油”。市场虽然非常欢迎开发商能够降低姿态，但是在房价整体预期仍为下降的情况下，低价的行为反倒不讨好，那么在低迷的楼市观望中，怎样摆脱困境？

房价并不是一个孤立的经济现象，而是宏观经济的“晴雨表”。在国际国内经济较为严峻的时期，希望通过一系列的促销措施实现资金的回笼，面临的阻力相当的大。一方面，经济紧迫形势降低消费信心，求稳、求安全的心理作用导致消费的低迷；另一方面，南宁的房价可能还有一定的回旋空间，由其是入住周期教长的期房楼盘，加重置业者的观望情绪；再则，楼盘促销力度不断加大，加重置业者对未来楼市走势下行的预估。因此在房价下跌预期、经济严峻、收入减少等多重因素下即使房价大幅调整，但由于居民资产缩水、收入锐减、社会信心严重受挫，地产纾困仍需另辟通道。

不能否认，在上行的市场通道时期内开发商是房价的制定者，其间由于开发商与置业者之间存在信息不对称，导致市场房价不规则上涨。那么在下行的房价通道中，置业者对房价定价的话语权无疑已经得到扭转。可以看到，为刺激置业者对本楼盘的买单，开发商不予余力地采取形式多样的优惠措施。我认为，“除了采取必要的价格优惠营销措施外，理应提高居家舒适度来缓解置业者的顾虑。这个盘值这个价钱也符合这个价钱才是营销的目的。”

求解新政能够“救市”，在这个时期并未恰当。政府的初衷是维护经济的平稳，防止经济宏观面出现大的波动。比如近期的“4万亿”计划便是明显得案例。当然政府也有必要防止房价在高台中跳水，回头看南宁房地产市场，房价极度缩水的楼盘能有几个？地产市场的求解渠道，我认为，自身的努力很重要，但是地产纾困途径不在市场本身，而在经济！

近期国家刺激经济的措施可谓下足了猛药，欲扭转民众对经济的信心着实下了重手。显而易见，基于中国厚实的财政家底，实施没有太大阻力。核心的问题是谁能摊上这份蛋糕，在广西，从官媒透露的消息是资金主要集中于交通建设，适量的投入廉价房。那么对房地产有没影响？作为经济产业环节的重要一环，我认为，经济拉动，人口、物流流动形成的聚集时间必然大大压缩，城市化进程必然能够得到加快，因此产生对商品房的需求只是时间上的概念。南宁作为核心城市，即使短期内楼市销售压力很大，但是从中长期来看，仍然向好发展。

 

近来比较忙，公司代理的项目开始进入攻坚阶段。目前南宁楼市受到全球经济不景气预期影响，成交量及成交价格自然不能够让多方客户感到满意。在此背景下，南宁相当多的开发商老总在不断地提示自己员工“必须做好过冬的准备！勒紧裤带子提前做好防御”。他们思路的前提是长期看好房地产，但认为房地产行业短期内缺乏资金的态势不会得到扭转，当然中央政府已经放松金融管制，但是目前为止仍未有任何一家银企明确表态支持地产开发商进行高额借贷。低迷的地产市场至少会延续几年。大部分开发商都已经意识到缺乏资金将产生致命性的风险。

那么这个楼市调整期会持续多长时间？这是目前市场由为关心的问题。我在早些时候的文章就这个问题探讨了不少时间，比较乐观的估计南宁房价见底应该在09年春节后。调整周期回归本位，我预测时间可能会到2010年，也就是两年的调整期。何时预示楼市可以走出调整期呢？在中国主要还是看政策，比如政府什么时候开始调整地产交易环节政策、税收政策可能就意味着地产市场开始往好的方向走。目前已经看到政府着力解决这个问题，那么最关键的一环是什么？或者说楼市的平稳抑或上行需要的是什么呢？

南宁楼市营销战已经无所不用极其，“无理由退房”、“一口价”、“买房送车”、“送精装修”一系列的营销上演仍然扭转不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大势预期低迷影响，置业者认为价格仍有下探空间；二是南宁楼市放量过大，同类地段、产品叠加严重；三是消费信心不足，储蓄求安是主流基调。面对多重因素困扰，南宁楼市近期形势较为严峻。一是年关将至，开发企业回笼资金任务重，这点可以在较大型企业身上体现；二是交易价格仍然继续走低，市场信心的重建未能形成；三是南宁的需求后劲缺乏动力。

面对严峻局势，目前南宁地产行业已经出现较大的动作。常规的栽员降薪、部门重组，到收缩开发战线，更有极端行为停工待建，不排除资金链断裂的可能，但前者的可能性较大。那么市场关键的环节开发及需求都出现不同程度的萎缩后，南宁楼市下一步什么办？我认为南宁房地产市场基于以下三点，走出阴霾的空间很快得以扭转。一是依托北部湾经济区，南宁经济总量继续保持高速增速；二是南宁城市化进程处于起飞阶段，城镇新增的人口为房地产行业发展提供驱动力；三是南宁的人口红利将持续到2020年，后劲需求仍然得到补充；那么09年的房地产市场形势如何？

依据数据研究，我认为对目前宏观经济背景下，09年南宁房地产产业发展的关键分析结论是：一：此次房地产调整的时间落点将取决于宏观经济的走势，由政府主导的政策市开始转向由宏观经济引领下的消费预期所主导的理性市场，预计调整周期会再持续1～2年时间，但南宁房价下探的空间已经大大压缩。

二：市场需求会在较高程度受到抑制，对后市看淡的预期将使得持币待购现象突出，需求萎缩将是市场直接体现，新政在一定程度上缓解房市下行预期，但这个过程需要积累。

三：企业在此有四种选择：放慢开发节奏观望市场、降价促销积极回笼现金流、项目的转让或者收购、多元化发展（如综合性物业开发及运营）平衡住宅市场调控风险。可以预见，09年将是考验开发商、置业者的关键一年。送一句话“飓风过岗，伏草安兮！”

 

对南宁新版房产合同的疑问
                       韦成汉/文2008-11-13

    南宁电台主持人胡玉红发来QQ，告知南宁市12月1日将启动新版《南宁市商品房买卖合同》。对此，我特意关注了一下，大致阅览一番，对于其中一些条款感到有些疑惑，因此拿出来与大家探讨一下。

一、即将启动的新版合同名目只局限于“商品房”，对于“商业”性质项目是否适用有待解惑。比如“办公”“商业”性质用地等。如启用“房地产”是否更为普适性？

二、南宁个楼盘合同版本不一，该合同是否全市强制执行抑或只是参照样本？网络系统能否有力支持合同的网上备案与打印（或者南宁目前还没有能力实行）此为其一。深圳作法为由国土部门与工商联合制定《房地产买卖合同》强制推行，并网上下载备案）

三、条款中买卖双方名词易产生歧义，比如买受人、出卖人。以合同契约精神及宗旨而言，名词过于僵化，不易于理解。建议借鉴深圳作法，直接以买方、卖方相称，简单、明了。此为其二。

四、预售款约束过于简单，笼统。把资金安全建立维系在开发商身上，有些考虑欠缺。深圳作法预售首付款必须指定唯一监管银行，资金的进出必须经由监管银行审核，在确保资金安全上一环保险。是约束性强的监管而不是约束性低的“专款专用”，此为其三。

五、对买卖双方违约责任没有统一格式，导致弱势方的条约不平等。作为政府，应该有责任和义务达成交易双方的尽可能平等。具体可参照《深圳市房地产买卖合同》。

六、产权登记转移没能制定统一格式，弱势方权益有待提升保障。比如办理产权登记转移，“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。”目前南宁产权转移时间周期过长，对业主权益构成实质性损害。

七、合同没有规定业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定的条款，在出现利益纠纷中没有约束性不易于小区的稳定。

八、附表不够全面、清晰，买方所够物业只有平面图，而没有分户图。分户图即查账图，由权威测绘机构（深圳指定唯一机构国土局测绘大队）出具的物业法定图则，确定产权、使用面积位置、分摊面积位置。

九、临时业主公约不应以附表形式添加在合同出现，而是单独行文。该公约在预售时公布于销售大厅，另发文给业主。

    南宁房地产属于后发地区，在考虑发展的同时，也应考虑置业者的利益平衡，此合同的推行可谓迈出良好的第一步，但是依然任重而道远，在房地产交易过程中任然存在诸多的不合理现象。政府相关部门作为市场监管方理应更有所作为，而不是应急先锋，灭火先锋，防微杜渐的预防机制不妨预设。

 

近期地方政府出手“救市”似乎愈演愈烈趋势，从各类信息渠道披露，地方政府出台政策主旨为确保房地产市场稳定，并似乎已得到中央政府的默许。饱受连续几年来房价过快上涨的声音认为“在房价并未调整到绝大数置业者可以接受的前提下，地方政府仓促出台“救市”政策，无疑使中央前期时候出台的抑制房价暴涨政策无功而返。”

 

毫无疑问，历经连续几年房价快速上涨的城市居民有理由对地方政府“救市”行为感到担忧。从消息来源上看，媒体在报道中只有片面的言语描述，其间媒体报道却有意忽视了关键一点，政府出手“救市”并不等同于认可并默许“高房价”的肆意横行，主要目的在于确保楼市整体稳定，不出现大范围的波动，也就是大起大落。被断章取意媒体所误导的置业者必然产生恐慌与愤怒，反对、质疑自然可以得到理解，那么事实究竟如何？

 

目前房地产市场存在两类极端尖锐的声音，一类是前面提到的被消息来源误导的“全盘否定派”，另一类是“支持派”。支持派认为“随着国际金融环境的恶化，中国不可能独善其身，中国外向型经济必然收到严重波及，中国宏观经济面肯定收到影响。因此，唯有积极采取措施拉动内需才能稳定中国经济，保持经济不会出现大的波动。”我认为“中央对房地产宏观调控，在一定时期内趋紧与趋松是随机而动的，视房地产市场具体情况而定。”

 

可以肯定，地方政府对房地产适当放松管制是拉动内需的一种尝试，并不是认同房价过快上涨带来的高房价体系，而是稳定经济宏观面的一种有效支持。不过，没有任何一方能够确保此次地方政府疏解政策不被人为炒作并放大的可能。由此可见，反对的声音并不是反对稳定地产经济面，而是担忧在政策外围松绑之后，房价被人为的又一次暴炒抬高。对此，我认为，地方政府出台政策松绑房地产有利于维护房地产市场整体的平稳，持谨慎乐观态度。

 

不难发现，地方政府“救市”理应得到理解，可以先观察再发表观点。没有什么事物是一成不变的，就目前美国金融危机而言，在过渡的“自由主义”泛滥造成的弊端面前，美国也采取了适当的“社会主义”管制。就国内目前房地产市场而言，只要房价回落到适当的价位，比如05年的水平，应可视为较为合理的阶段。如果任由房价跌落到无法支撑居民财富的程度，无疑惨痛并不局限于政府，民生将更为艰难，反之房价高涨亦然。

 

前面提到反对地方政府“救市”无疑是担心房价又一次被人为炒作、抄搞，另担忧是地方政府“救市”可能等同于舒困地产商而已。我认为，权衡利弊，尝试“救市”理应比“不作为”更为符合目前的房地产市场。如出现类似美国跌宕起伏局面，那更为受伤的将是自己。

 

08过半，在房地产领域外部环境似乎仍未有所好转，反倒有些趋紧。曾经不可一世的资本已经回缩战线，套用媒体惯用的“现金为王”来形容似乎深为贴切。在市场回归理性趋势下，似乎只有拿房价开刀才能够平息以往被极个别高房价带来的伤害。可以理解，地产商必然是众矢之的，被完全“妖魔”化的地产商难道要全部推出历史舞台？ 不能否认，资本原始积累势必需要一定程度上的“牺牲”。但是没有资本流动，社会需要经历的痛苦将会更长。福利分房制度过渡到商品房机制，在一定程度上缓解社会制度分平不公的象现。未能预计到，按下葫芦起了瓢，另一种弊端跃然纸上。但是相对以往福利分房制度，商品房机制的优势依然明显。 福利分房初衷是非常好的，让自己的职工享受国家住房保障福利。但是演变到后来却变成权钱交易，黑箱操作非常明显，且并不是一般职工能享有的权益，画饼式的承诺无法兑现。随着福利分配制度转变到商品房制，显而易见的是大众能够自主选择满意的物业。在商品房制度早期，该政策无疑打破了原有的官僚体制，使更多的大众享有住房权益。 南宁属于后发地区，商品房制度的推演较为滞后。严格意义上，2000年开始方能划为福利分房过渡到商品房的分水岭。即使时已今日，南宁依然弥漫严重的福利分房气息，只不过对外名称改头换面而已，但是就其本质没有任何的变更——集资房制度。当大众抱怨商品房价格过高的时候，却往往忽略现行的更为可怕的住房体制，这更将是严重的资源分配不公。 没有商品房推进，无法想象南宁将是怎样的一种局面。城市的繁荣离不开地产业的有力支持，尤其是没有雄厚工业基础的南宁。当然，并不能因此种种有利的理由而放纵极个别地产商的不良行径，虚抬房价抑或偷工减料。宏观调控的目的非常明显，消灭无良地产商，保持地产稳定。近期国家“双率”的下调，传递出的信号非常明显，地产不可大起也不可大落。 在南宁，“价格战”有愈演愈烈趋势。这令市场开始产生某种误判，南宁的房价还要下行，“跌无止境”！那么，这对于大众而言，真的是利好消息吗？不能否认，房价似乎越低越好，大众都能居者有其屋。然而现实究竟如何？很难想象在CIP高企的今天，过低的房价能否有所保障。在南宁市场中一味走低的楼盘，其背后隐含的资金短缺必然暴露无疑，者难道是对大众的负责？ 市场欢迎低开楼盘可以理解，这说明南宁楼市并非没有需求，而是被以往快速上涨的房价压制。那么，一味回落的房价就是正确的吗？答案是否定的。一个城市过快或过低房价都不是理想的选择，但是一点可以确认，饱受南宁房价快速上涨的大众有理由希望房价回调到可以接受的价位，对于大众的企盼南宁时下的房价已经给出答案。

 

“5.12”注定被改革将近30年的现代中国永载史册，在这一天四川汶川陷入了毁灭性的打击，突如其来的地震灾害残酷地剥夺了过万国人的生命。作为一个中国青年，新闻报道中夹带的图片，让我感到天灾后血淋淋的现实与人性的脆弱。看到那花样般的学龄儿童生命早逝图片！看到那因为失去亲人撕心裂肺呼喊的图片！看到那令人惨不忍睹国人横尸街头的图片，心在不断地抽蓄，不断地惆怅，不断地怜悯，心在揪！

我们可敬的温总理在地震发生后第一时间赶赴现场，他的精神鼓舞着国人敏感的神经。看！我们可敬的温总理确实苍老了许多。中国之大，中国之国事令我们可敬的温总理不知道有多操劳，多忧心！2008年奥运年，然而奥运年确非一帆风顺，西方社会的恶意敌视，西方舆论地恶意诬蔑与挑唆，为奥运年涂上了另一层厚重的色彩。

作为中国人，爱自己的国家乃个人的行为操守与责任。管它西方社会的恶意挑唆与诬蔑，只要我们团结一心，团结一致就没有人能够颠覆我们的国家！面对灾害，个人的能力是有限的，只有众志成城才能战胜天灾，做为中国人，做为一个青年人，我们该用什么实际行动来表达对灾区国人的关爱呢？

题外话：我所在的公司号召为灾区捐款，按个人能力我捐50元。以尽点绵薄之力，虽然从根本上解决不了什么问题，但滴水汇流必然成为河流，相信大家也一定能够有所表达，爱国体现于细节，爱人民体现于危难之时。谢谢！

 

买不买房其实是个伪问题，只要是生存于地球之内的国人，想要在城市中安身立足，除了工作之外，住的需求无疑是强烈的。买不买房的问题根源不在于市场有无需求因素，也不在于房价因素。众所周知，对于符合自己经济收入水平的商品，大家势必趋之若骛。对更加精贵的商品，自然是要盘算自己的口袋了。同样是商品，可能因为材质、手工、成本等因素，销售价格全然不同。你不能因为商品价格贵贱不同而抱怨商品存在不正常现象吧？难道依据就是价格高低？
 
回到现实问题，买房是个人的意愿自由，也是个人应享受的权利。那么在南宁房价体系中，怎样的价格才是合理的？或者说置业者认为房价应该是多少才是合理的？我看这应该没有一个固定的兑换模式。比方说在20年前，房价（没有个系统的说法）500贵不贵？那时候工资水平月也就20块，怎么界定？因此这存在一个很有意思的研究课题，现在收入水平1200/月，房价3600-6000/平，贵不贵？其实处在时下的市场经济，大众面对的物质诱惑实在太多，大到房产、汽车，小到电子产品、消费品等等。在无形中，似乎钱已经贬值了，不耐用了。什么都想买，却什么也买不到。那么问题来了，你在买房的时候，是该抱怨市场呢？还是自己？
 
我认为，抱怨任何一方都于是无补。理顺、理清自己消费价值观值得探讨一番。轻重缓急应该有个系统的安排，所谓你的能力多大，就使多大。超出自己水平极限，往往会产生诸多不良倾向。谁都可以行使自己的权利，但得有个前提，那就是你不能损害大众的利益。回到地产领域，不能否认，南宁地产开发水平确实参次不齐，存在少数无德开发商。但是不能因此全盘否定南宁房地产业的积极影响，利大于弊就是很好的梳解渠道。
 
权利也意味责任，有友人问我，南宁房价贵不贵？我说贵，但是这是必然的。如果近年来房价没有任何涨幅，我看这个城市经济也快不行了。只是我认为涨幅需有个度，快了不行，慢了也不行。早些年我说南宁房价涨幅应该控制在6-8%之间是比较符合南宁城市实际的，然而05年上半年-07年10月南宁房价涨幅速度一路奔涨。好了，过快的涨幅速度带来的缺是一片观望局面。我认为，这是好事。一来可以调整南宁市场体系，二来使房地产市场消费更具理性。
 
那么房价跌与不跌？在我看来，南宁地产领头广西最保守估计还能保持15年。一是广西政府层面的经济因素推动，二是南宁的可开发土地储备充裕。有业内认为，北部湾经济区获准，收益的可能局限于北海。我看这是很可笑的，也缺乏视角思维逻辑。在此不加探讨。一个新兴经济体，带动的不仅仅局限于经济体的大工业项目。连带产生的产业链条，势必推动各行各业的繁荣昌盛。在住房需求领域，南宁地产权责与义务就是满足你权利的前提。关注地产市场就是关注你本身。

 

临近五一，各类资讯迅猛入市，囊括了衣、食、住、行，为劳动节增添了多姿多彩的色彩。在南宁地产领域，资讯又一次强占市场先机，独占鳌头。有业内认为，今年南宁地产资讯似乎比往年少了些。我认为，从单一渠道的信息转递方式及理解上，可能出现一些便差。这只是局限在平面媒体广告投放量上的衡量，而总体的地产咨讯投入量教往年相比不降反升，比如在网络投入、各楼盘采取多种形式的活动等等。资讯的放大，无疑为地产市场提供了更多的优质可比资源，地产信息资源含金量的提高使劳动者的节日真正意义上的名副其实。
 
房价如何走势，民生之切身利益。南宁房价几何其实已经早有定论，“洼地”效应，仍然有待价值的充分挖掘。经济的繁荣已经使南宁街头巷尾充肆大量小汽车，“停车难”问题在前几年似乎是不可能想象的，然而确又真实的摆在你面前。现阶段有不少人抱怨南宁房价贵，那么几年后呢？我看那时候不是抱怨现阶段房价贵不贵的问题了，而是埋怨为什么不在现阶段买房的问题了。经济增长因素提供房地产市场不断前进的源头，我不建议为了投资收益而买房，有住房需求买房现在买的确是个好时机。
 
近来对“北部湾经济区”的信息量可谓如海，广西地方政府高层出访东盟国家及港澳，意义非凡。与其说是交往之旅，不如说是经济之行。在当今世界，任何国家与地区都不能忽视全球化的存在，经济是全球化的维系之本。“北部湾经济区”的标签已经告诉世界，溶入世界经济圈已经是当务之急。发展的根本目的在于全球性的地区格局竞争，做为北部湾核心城市，南宁没有理由不走在前列。
 
那么未来几年南宁地产将出现何种局面，不妨预测一番。我认为，一、南宁商品房拥有率将达到36%强，就是说南宁户籍人口拥有住房比率将大大提高。二、南宁东盟商务区“中央居住区”成型，凤岭片区高尚住宅区成型。三、南宁房地产市场均价达到6000大关。四、南宁市区人口突破300万（户籍、非户籍）。那么这将需要市场加大房地产投资力度，排除通货膨胀周期因素，南宁房地产市场需求仍然稳步上升。当然市场的表现已经温和并且保持理性，但是市场需求的动因依然持续保持下去。

潘老爷“百日剧变论”也好，王石头“不买房论”也罢，从言论逻辑上始终也逃脱不了自我抄作的嫌疑。原本鄙人对跟风这类所谓地产领军人物的话题非常厌恶，其一是自我水平有限，上不了那么高的台面，其二是他们所谓的一付所谓“地产名家”嘴脸，除了善于绑架地产舆论外，对改善老白姓住房生活和质量并没太多有益的帮助。当然他们是成功的，因此他们有一个共同特点，那就是有足够的钱。只要是中国人都知道，“葛朗台”们为了自己那些利益，是到死也不会放弃对金钱那般贪婪的欲望。
 
可见所谓“百日剧变论”、“不买放论”全都只不过是为自己利益服务的前提。接下来“葛朗台”们的操作露出了原本狰狞的嘴脸。王石所在单位，便开始发动了各个区域的所谓“降价”行动。然而人们忽略了今年房价平缓的格局，还是按照往年房价暴涨想法，大举买了王石的账。到头来王大哥没费多少口舌，在利益上反而是赚得盆满钵丰，把积压的货套了现，数着大把的钱笑眯了眼。可见王哥也好、潘哥也罢无非都只是为了自己利益的保全而周旋于世罢了！
 
有人总是担心，因两位“大腕”言论传播可能对南宁楼市产生积极影响，对此我想谈点个人自己的看法。一、地产圈地的差异直接导致的地产差异绝无复制的可能，二、消费客户群的差异产生不同的受力因素。先来看第一点，潘老爷、王石头圈地的地区多处于经济发达地区，也是近年房价暴涨前沿，市场房价溢价空间面临压缩，投资客大举退市。潘、王圈地地区房地产价格上涨幅度过于激进导致市场观望态势加重，产生需求疲软，支撑不了房价价格体系。第二点，潘、王圈地地区城市化进程发展较早，房地产产业已经经历数次大跃进时期，客户群体消费层次产生明显的两级分化和倒挂趋势。要么投资，要么居住，并而投资客户比例反而居多，这就是为什么发达地区近年房价快速上涨的另一深层原因。
 
再来看南宁，以上两个方面有无存在？答案是否定的。因此不要迷信所谓专家的描述。只有因地制宜的策略才是根本，不同的区情、不同的消费群才是研究房地产价格的根本。潘、王的言论让大众看到了什么才是商战的根髓，把不利变为有利就是商战的永恒真缔，不论对抑或错。在南宁我们还没看到此类的言论，值得庆幸乎？五一后再见分晓吧！